买卖之房屋因地震灭失的政府补偿金归属--刘国秀诉杨丽群房屋买卖合同纠纷案评释
买卖之房屋因地震或其他意外事故而灭失，其法律问题牵涉面甚广。就我国民法对这些问题的处理意见进行看总结。首先，就买卖双方的原初合同义务而言，房屋因地震灭失后，出卖人因给付不能而免除给付义务（《合同法》§1lO第一项），除非出卖人对迟延期间发生的不可抗力须负责（《合同法》第117条第二句）：而买受人可以通过解除合同而消除价金的对待给付义务（《合同法》§94第一项），或通过双务合同给付义务的牵连性法理，解释出买受人当然免除价金给付义务。其次，就风险负担而言，出卖人是房屋所有权人，应承担物之灭失风险。房屋为特定物，买受人须承担给付风险。出卖人因自己给付不能，故而不得请求对待给付，但如果房屋已经交付，价金风险转移至买受人（《合同法》§142），这意味着买受人即使得不到房屋仍须支付价金：如果已经支付价金，也不得请求返还。再次，无论是否价金风险转移，买受人都可主张因房屋灭失所产生的替代利益。如买受入主张替代利益，在价金风险未转移至买受人的情况下，买受人亦须作出对待给付。如果买受入主张替代利益后仍有损害，且出卖人无抗辩事由，则买受人可就替代利益不足弥补的部分主张损害赔偿请求权(《合同法》§107、§113）。但本案中损害是因地震造成，属不可抗力，因此出卖人不负损害赔偿责任（《合同法》§117）。本案中最为困难的问题是，在我国民法欠缺明文规定的前提下，如何确定买受入主张替代利益的请求权基础。于此以下数项民法原则可供考虑：基于代位物法律原则衍生债法上的代偿请求权、收益随风险转移一致性原则、以及出卖人应将标的物替代利益作为不当得利返还的一般衡平思想。尽管这些原则均能满足本案中原告的诉求，但各有弊端：就代偿请求权我国制定法上未设明文规定：不当得利虽有规定但存在重大理论争议：风险与收益一致性原则以交付为前提，倘若标的物未交付，买受人仍不得依此主张利益；相较而言，在我国立法上未增设代偿请求权制度之前，本案中将《合同法》第142条与第163条结合考虑，得出风险与利益一致性原则，并类推适用第163条处理问题，不失为妥适的权宜之策，也是制定法的价值判断发挥“远距作用”的生动事例。
房屋买卖合同 纠纷处理 政府补偿金 法律规制
朱晓喆
华东政法大学民商法教研室
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北京
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705-714
2013-11-16（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）